Продажа права аренды помещения риски

Содержание
  1. Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе
  2. Преимущества ППА для арендатора
  3. Недостатки ППА
  4. Необходимые документы
  5. На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
  6. Сроки и цена ППА
  7. Продажа права аренды помещения риски
  8. Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном
  9. Что такое продажа прав аренды (недвижимость)
  10. Коммерческая недвижимость: арендуем по правилам
  11. Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен
  12. Как снять офис и риски при аренде коммерческой недвижимости
  13. Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости
  14. Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления
  15. Переуступка права аренды нежилого помещения
  16. ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:
  17. Так, к основным правам нанимателя относится:
  18. Требования к договорам ППА
  19. Документы для договора ППА
  20. Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:
  21. Налоговые платежи с ППА
  22. Насколько выгодна ППА?
  23. Как проводится оценка ППА?
  24. Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:
  25. Продажа права аренды земельного участка в 2019 году: пример договора, порядок проведения
  26. Продажа права аренды: общие понятия
  27. Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
  28. Преимущества
  29. Недостатки ППА
  30. Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
  31. Шаг 1. Сбор документов
  32. Шаг 2. Составление договора
  33. Шаг 3. Регистрация сделки ППА
  34. Сроки и стоимость процедуры ППА
  35. Отказ в продаже права аренды земли

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Продажа права аренды помещения риски

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: //zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

Продажа права аренды помещения риски

Продажа права аренды помещения риски

Также мы располагаем штатом профессиональных адвокатов, которые в случае невозможности оформления документов или противодействия чиновников, в том или ином органе, вымогательства денежных средств, могут законным способом привлечь к ответственности, а также принудить государственный орган и конкретных лиц к выполнению их прямых должностных инструкций и исполнению законов.

Подписывайтесь на наш канал и будьте всегда в курсе актуальных новостей на рынке городской недвижимости: //bit.ly/kupipomeschenie Возможно Вы также искали:Выкуп нежилых помещений у города. Судебное оспаривание. Практикум 3.//www..com/watch?v=EqRXq…Выкуп муниципального имущества по 159 ФЗ. 10 нюансов по грамотному выкупу у города. Практикум 4//www..

com/watch?v=G2_MD…

Важно

В этом договоре должна быть оговорена не только передача права аренды, но и тех обязанностей, которые возлагаются на нового арендатора: порядок и условия пользования передаваемым в аренду имуществом, его содержания, а также вопросы внесения арендной платы и ремонта. В тексте договора перенайма нужно также предусмотреть передачу новому арендатору предыдущим пакета документов.

В него должен входить оригинал первичного договора аренды, оригинал свидетельства о государственной регистрации права аренды, технический и кадастровый паспорт на строение или помещение, кадастровый паспорт или план земельного участка, а также документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы предыдущим арендатором. Договор перенайма составляется в форме договора аренды, поскольку в этом случае он является основным договором.

Второй этап, это поиск подходящих помещений и их просмотр. — Есть несколько способов поиска помещений, — объяснил Евгений Лашманов. — От самостоятельного, до обращения в специализированные компании. Первый вариант требует много сил и времени — в ущерб собственному бизнесу.

Второй позволяет получить актуальные и подобранные под требования бизнеса варианты помещений, посмотреть их в оговоренное время и выбрать наиболее подходящий вариант. Хочется отметить, что в нашей компании для арендатора в большинстве случаев это услуга бесплатна: ее оплачивает арендодатель.

Внимание

Например, в базе ЦКН ведется история показов объектов с 2005 года, и наши специалисты всегда предупредят арендатора, если в силу каких-либо причин объект не подходит для его бизнеса. Оформление – штука сложная Но вот решение принято. Дальше — дело за документами.

Что такое продажа прав аренды (недвижимость)

  • Что такое ППА?
  • Законодательная основа
  • Арендные права и ограничения
  • Выгоды от переуступки
  • Особенности оформления
  • Отличие от субаренды
  • Как заключить договор
  • Передача документов, регистрация
  • Задать вопрос юристу

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права. Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон. Что такое ППА? ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды».

Коммерческая недвижимость: арендуем по правилам

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы.

Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

Расторжение договора аренды По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

  • при существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора;
  • при достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2015 года).

Набирают популярность проекты типа built-to-suit (BTS) — строительство (ремонт, модернизация) помещения под конкретного заказчика с учетом его требований и особенностей бизнеса.

Потенциальный арендатор в данном случае предварительно оплачивает (полностью, чаще частично) строительство (ремонт, модернизацию) объекта недвижимости, получая в итоге нужный объект в нужном месте и в оговоренные сроки.


Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.

Источник: //zakon52.ru/prodazha-prava-arendy-pomeshheniya-riski/

Как снять офис и риски при аренде коммерческой недвижимости

Важно Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной.

В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.

  • Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  • Условия оплаты покупки.
  • Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника.

    Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

    Внимание Агента выбирайте тщательно, обращайте внимание на профиль его деятельности (лучше, если он специализируется на коммерческой недвижимости, а не занимается всем понемногу), на возраст и статус компании. Разузнайте о других клиентах, послушайте отзывы. Оценка помещения Самостоятельно или с привлечением сторонних инстанций проверьте документы на недвижимость.

    Это поможет понять, обладает ли владелец правами на собственности на помещение или у него на руках лишь право оперативного управления недвижимостью.
    Во втором случае он не может ею распоряжаться, поскольку она принадлежит государству, и договор нужно будет заключать с непосредственным собственником. В противном случае сделка будет признана недействительной.

    При оценке офиса проявите настойчивость.

    Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

    Если все-таки условия об объекте не были достаточно конкретизированы, в результате чего возникла опасность признания договора незаключенным, помочь может ссылка на п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

    2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

    О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны. Кроме того, следует помнить, что в соответствии с п. 2 ст.

    Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.

    • Страховые случаи.
    • Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций. Скачать образец договора аренды с правом выкупа Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91). Оценка имущества Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение.

    Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях) Договор аренды недвижимости — один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ). Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.
    Заключение договора Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость).

    Не редки случаи навязывания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, который либо не проводится, либо проводится, но не интересен арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

    — Может быть, у вас есть данные о том, покупка или аренда в большей степени интересует сегодня ритейлеров? — Ритейлеры чаще всего не выкупают недвижимость под свои магазины, а арендуют площадки. Тенденция не локальная, а общероссийская.

    Но, в отличие, например, от московских розничных операторов, добровольно предпочитающих аренду, у региональных ритейлеров часто просто нет выбора: в большей степени для них это необходимость, вызванная отсутствием на рынке, действительно, интересных предложений по продаже коммерческой недвижимости.

    Источник: //advocatus54.ru/prodazha-prava-arendy-pomeshheniya-riski/

    Переуступка права аренды нежилого помещения

    Продажа права аренды помещения риски

    Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне.

    В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем. Новый участник сделки вносит платежи исключительно владельцу недвижимости.

    Продажа прав не влечёт за собой изменение условий аренды – сроки действия договора, цели использования, размеры выплат остаются прежними.

    Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.

    структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью. Новая сторона договора найма получает все права и обязанности время пользования муниципальным имуществом.

    Однако и здесь есть подводные камни: управление имуществом в любой момент может изменить условия договора.

    ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

    • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
    • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
    • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
    • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

    Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

    Так, к основным правам нанимателя относится:

    • передача нежилого помещения в субаренду при наличии предварительного согласия владельца;
    • использование недвижимости, как доли для внесения в уставной капитал;
    • залоговые обязательства;
    • безвозмездное пользование.

    Существуют обстоятельства, при которых согласие собственника на переуступку обязательно.

    Это происходит потому, что переуступка права аренды нежилого помещения влечёт за собой некоторые ограничения на использование нежилого имущества хозяином. И это значительно ограничивает его в правах на данный объект.

    В чём заключаются возможные трудности? Собственник не может сдавать помещение в субаренду; не имеет права использовать его как обеспечение по кредитам и прочим займам: не сможет заключать сделки с обременением.

    Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается.

    Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт.

    В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

    Требования к договорам ППА

    Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ.

    Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях.

    По поводу регистрации соглашений и контрактов по сделкам ппа, есть определённые пункты, которые помогут разобраться при выборе срока договора и других правовых аспектов.

    Например, контракт, подразумевающий переуступку прав меньше чем на один год, не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Право пользования закрепляется письменным соглашением.

    Договор, заключённый на год и более, регистрировать необходимо, иначе он будет признан недействительным. Это означает, лишь то, что каждая сторона безнаказанно может не исполнять свои обязательства.

    Документы для договора ППА

    Заключение контракта на переуступку права аренды нежилого помещения обычно требуется стандартный набор документов. При этом, необходимо предоставить оригиналы и копии:

    • Действующий договор аренды/найма;
    • Акт передачи помещения;
    • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
    • Акт передачи объекта новому арендатору;
    • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
    • Разрешение владельца имущества на ппа.

    Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

    Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:

    • личные данные или реквизиты сторон;
    • ИНН для юр.лиц и частных лиц, участников сделки;
    • данные свидетельства о государственной регистрации для организаций;
    • сведения из ЕГРЮЛ;
    • предмет сделки по договору о ппа;
    • условия по расторжению сделки;
    • расчёт арендных платежей, суммы, тарифы и графики внесения;
    • дата и подписи.

    Обратите внимание: Юридическим лицам, осуществляющим коммерческую деятельность, являющимися участниками ппа недоступны некоторые возможности таких сделок. В частности, Сторона не смогут подарить право аренды. Следовательно, оплата компенсационной части является обязательной.

    Налоговые платежи с ППА

    Большее количество коммерческой недвижимости принадлежит государству. В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов.

    В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне. Законом предусмотрено и налогообложение сторон сделки.

    Арендные платежи по контракту ппа облагаются в соответствии с режимом налогообложения каждой из сторон.

    Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов. Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода.

    Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.

    Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие. Несмотря на то, основные цели таких предприятий не подразумевают извлечение прибыли – но продажа прав найма нежилого имущества облагается налогом и для них.

    Насколько выгодна ППА?

    ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

    Современный ремонт, привлечение инвесторов, раскрутка – всё это поднимает популярность и доходность таких объектов, если срок найма составляет более пяти лет.

    По прошествии определённого периода, переуступка прав новому участнику становится весьма выгодной сделкой, приносящей хороший доход прежнему нанимателю.

    Новый арендатор так же выигрывает, приобретая выгодное помещение под ведение бизнеса.

    Как проводится оценка ППА?

    Переуступка прав аренды помещения производится с определённой выгодой для лица, передающего эти права. В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом.

    Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:

    • площадь объекта;
    • расположение;
    • разрешённое использование;
    • расходы на обслуживание;
    • права и обязанности, переходящие по договору;
    • рыночная стоимость основного объекта;
    • планируемые доходы.

    Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

    Как любой современный бизнес, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве или любом другом городе РФ имеет свои камни преткновения и сложности. Для положительного результата имеет смысл воспользоваться услугами проверенной юридической компании для оформления ппа, на сопровождение в ДГИ , кадастровой службе или в суде.

    Источник: //7900806.ru/services/prodazha-i-pokupka-prav-arendy-ppa/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya

    Продажа права аренды земельного участка в 2019 году: пример договора, порядок проведения

    Продажа права аренды помещения риски

    17.05.2018

    Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

    Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

    Продажа права аренды: общие понятия

    Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

    Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

    Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

    Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

    Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

    При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

    А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

    Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

    Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

    Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

    Преимущества

    • Не нужно заключать новый договор найма;
    • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
    • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы;
    • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

    Пожалуй, это основные преимущества ППА.

    Недостатки ППА

    К недостаткам относятся:

    • могут появиться скрытые недостатки территории;
    • собственник может продать землю;
    • иногда требуется согласие собственника;
    • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
    • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
    • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
    • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
    • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

    Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

    ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

    1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
    2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

    ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

    Шаг 1. Сбор документов

    Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

    Перечень документов:

    • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
    • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
    • кадастровый паспорт участка;
    • письменное согласие собственника земли (если требуется);
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • справка из БТИ.

    Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

    Для физ. лиц:

    • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
    • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

    Для юр. лиц:

    • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
    • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

    Шаг 2. Составление договора

    Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

    Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

    • дата заключения договора;
    • реквизиты участников сделки;
    • сведения об арендуемой земле;
    • арендная плата;
    • условия расторжения сделки;
    • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

    Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

    Шаг 3. Регистрация сделки ППА

    После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

    Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

    Сроки и стоимость процедуры ППА

    По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

    Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

    Отказ в продаже права аренды земли

    В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

    Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период.

    В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

    Приобретение права аренды невозможно если:

    1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
    2. Собственник не дает согласия на переуступку.
    3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
    4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
    5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
    6. На участок наложен судебный запрет.

    Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

    Судебная практика

    Источник: //lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

    Вопрос Юристу
    Добавить комментарий