Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание
  1. Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке
  2. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  3. На что обратить внимание при покупке недвижимости
  4. Риски при оформлении ипотеки
  5. Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами
  6. Технические моменты
  7. На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов
  8. Как избежать мошенничества
  9. Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке
  10. Ключевые этапы
  11. Возможные риски
  12. Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры
  13. Проверка юридической чистоты
  14. Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры
  15. Риски при самостоятельной покупке квартиры
  16. Подводные камни при покупке квартиры
  17. Юридические пороки в истории квартиры
  18. Риски при покупке квартиры в ипотеку
  19. Риски при покупке квартиры по ДДУ
  20. Подводные камни приватизации:
  21. Проверка юридической чистоты квартиры
  22. Что проверять перед покупкой квартиры:
  23. Как провести сделку купли-продажи квартиры
  24. Ошибки при покупке квартиры
  25. На что обратить внимание при покупке квартиры
  26. Задаток при покупке квартиры, как вернуть
  27. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году – ипотеку
  28. Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку
  29. Порядок оформления сделки
  30. Список необходимых документов
  31. На что обратить внимание при покупке квартиры: подводные камни первичного и вторичного рынка
  32. На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?
  33. Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке
  34. Квартиры в новостройках – риски покупателей
  35. Приобретение жилья по переуступке прав требования
  36. Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке
5/5 (3)

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

  • Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
  • Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

 Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

  • регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
  • на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
  • в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
  • мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

  • Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
  • В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
  • Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
  • Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
  • Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
  • Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
  • На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
  • В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
  • Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
  • Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. «Подводные камни» покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

  • Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации;
  • Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

 Как купить жилье в браке и не делить его при разводе?

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители.

А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

  • Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения;
  • Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода;
  • Имеется ли грибок, плесень и сырость;
  • Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу);
  • Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон;
  • Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания;
  • Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно;
  • Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

 Налоговый вычет при покупке квартиры в 2018 году.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместно нажитое имущество супругов признается общей собственностью, соответственно, и распоряжаться им необходимо вместе. Для сделок с подобным имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества. Хотя не всегда такой документ оформляют.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.

Как избежать мошенничества

Учтите! Чтобы избежать неприятных ситуаций, стоит придерживаться следующих правил:

  • Проверять внимательно документацию продавца, а также выписку из единого государственного реестра недвижимости и домовой книги;
  • Стараться не связываться с жилыми помещениями, полученными в наследство, или когда от имени владельца выступает доверенное лицо;
  • В случае передачи продавцу наличных денежных средств стоит позаботиться о том, чтобы он выдал вам расписку в их получении;
  • Не стоит пренебрегать услугами профессионалов.

При приобретении жилого помещения на кону стоит немалая сумма средств, поэтому стоит быть внимательным.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Источник: //potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости – сложный процесс, сопряженный с большими финансовыми затратами. Сегодня регистрируется огромное количество случаев мошенничества в этой сфере.

Чтобы не потерять деньги и не остаться в итоге без жилья, важно внимательно изучить все тонкости таких сделок. Людям, мало знакомым с законодательством, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам и риелторам.

Они подскажут, на что обратить внимание при покупке вторичного жилья.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

  1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
  2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
  3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
  4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
  5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Возможные риски

Существует множество схем махинаций при продаже вторичного жилья. Среди самых распространенных ситуаций выделяют:

  1. Подделка документов. Нередко реализовать недвижимость пытается лицо, не имеющее на это никаких прав. Чаще подделывают генеральную доверенность. Поэтому важно внимательно проверять весь комплект документов при покупке квартиры.
  2. Реализация жилплощади, одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Такая сделка впоследствии может быть признана недействительной, а заставить продавца вернуть деньги часто оказывается невозможно.
  3. Нарушения при проведении приватизации. В самом начале процесса передачи недвижимости в собственность граждан нередко игнорировались интересы несовершеннолетних. Они не становились собственниками. Такие действия можно оспорить.
  4. Продажа жилплощади, полученной в наследство или по договору ренты. В этом случае могут появиться родственники усопшего, права которых были ущемлены.
  5. Реализация имущества, на которое наложен арест, находящееся под залогом или являющееся предметом судебного разбирательства.
  6. Среди собственников недвижимости есть люди, отбывающие наказание в тюрьме или проходящие воинскую службу. Их интересы могут быть ущемлены в процессе сделки. Вернувшись, они легко оспорят продажу.

Важно также проверять перед заключением договора не только документы на квартиру, но и юридический статус дома, в котором она находится. Сделки с аварийной недвижимостью могут быть признаны недействительными.

Специалисты не советуют приобретать жилплощадь, у которой часто менялся собственник. Если человек приобрел квартиру и сразу же пытается ее продать, значит, в ней имеются скрытей дефекты или есть основания предполагать мошеннические действия. Насторожиться нужно, если имущество продается по доверенности. Не известно на самом ли деле собственник ее подписывал добровольно.

Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры

Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:

  1. Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
  2. Основания перехода квартиры в собственность продавца.
  3. Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
  4. Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
  5. Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
  6. Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.

На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.

Совет! Специалисты рекомендуют попытаться познакомиться с соседями заранее. У них можно узнать про владельцев квартиры и выявить наличие скрытых претендентов на имущество.

Проверка юридической чистоты

Каждый покупатель обязан знать, какие документы дают при покупке квартиры. Все бумаги, предоставляемые собственником важно проверить на подлинность и на соответствие нормам законодательства. Владелец жилплощади должен предоставить:

  1. Свидетельство о праве собственности. Этот документ будет на руках у хозяина только в том случае, если регистрации права проводилась до 2017 года. Иначе он обязан предоставить выписку из ЕГРН.
  2. Документы, на основании которых человек стал собственником недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, ренты, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и другие.
  3. Технический паспорт. Из него удастся понять, имеются ли незаконные перепланировки в помещении, точный метраж и другие характеристики.

Источник: //InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/voprosy-pri-pokupke-kvartiry-na-vtoricnom-rynke.html

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.

Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.

Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

  • Юридические пороки в истории квартиры
  • Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
  • Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры.

Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).

Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.

Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

  • Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
  • Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.
  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд.

Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.

Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:

— использования отмененной доверенности;

— оспаривания в суде самой доверенности;

— использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

  • Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
  • Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
  • Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

  • Продажа квартиры по доверенности
  • Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
  • Неадекватное поведение собственника
  • Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
  • Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
  • Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
  • Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
  • Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Источник: //gordon-adv.ru/articles/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry/

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году – ипотеку

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

2   0   1693

Каждый год в российское законодательство вносятся те или иные изменения, касающиеся покупки квартир. Мы поможем вам разобраться в нюансах, на которые действительно важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья в этом году.

Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку

На сегодняшний день более чем в 70% сделок с недвижимостью, так или иначе задействованы ипотечные средства.

При этом ипотечные сделки имеют свою существенную особенность- приобретенное жилье оформляется в собственность покупателя, однако на весь срок выплаты кредита находится в залоге у банка, поэтому должно соответствовать его критериям.

Связано это с тем, что в случаях отчуждения недвижимости заемщиков кредитной организации нужны гарантии возможности реализовать такие квартиры без убытков.

Проводя мониторинг объявлений о продаже квартир, осведомленный покупатель действует так, как действовал бы профессиональный агент, представляющий интересы покупателя при переговорах с продавцом.

Он выясняет у продавца как можно больше важной информации еще на этапе обзвона вариантов. Выяснять необходимо, соответствует ли квартира параметрам банка и личным интересам покупателя.

К параметрам банка относятся следующие критерии:

Состояние домаМногие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в аварийном доме, здании с деревянными перекрытиями или стоящем в очереди на снос. К числу неликвидных квартир также относится жилье с газовыми колонками
Планировка квартирыОдобрение банка на покупку квартиры можно получить, если в ней нет неузаконенных перепланировок. Сотрудники банка конечно квартиры не осматривают. Но установить наличие или отсутствие перепланировок можно по соответствиям сведений в двух документах — технический паспорт квартиры со сроком давности не более 5 лет и оценочный альбом с фотографиями, по которым видно, соответствует квартира плану в тех. паспорте или нет
Стоимость в договореНа российском рынке довольно давно существует тенденция стремления продавцов квартир уйти от налогов со сделки. Налогом облагаются все квартиры в собственности менее пяти, а в некоторых случаях менее трех лет, со всей суммы свыше 1 миллиона рублей. В последние годы эта тенденция снижается по причине введения налогообложения по кадастровой стоимости. Однако в некоторых случаях продавцы все еще стремятся указывать неполную стоимость. Одним из обязательных для банка документов является отчет об оценке, в котором указана объективная рыночная цена объекта. С учетом этого важно рассматривать только варианты квартир с полной стоимостью в договоре
ОбремененияВ случае выявления тех или иных обременений (в ходе проверки квартиры покупателем, его агентством или нотариусом) покупка квартиры в ипотеку, чаще всего, также невозможна. Бывают исключения — например, если продавцы приобретали эту квартиру с ипотекой в этом же банке, и обременение наложено в его пользу. Возможность положительного решения таких вопросов всегда решается по ситуации

Полагаться на одни только требования банка не стоит — покупатель должен действовать, прежде всего, в своих собственных интересах, хорошо понимая, в чем они заключаются:

Готовность документов с долгими сроками оформленияОтсутствие неузаконенных перепланировок должно быть подтверждено документально. При этом, как показывает практика, у большинства продавцов в наличии нет технического паспорта — его просто не заказывают. Оформление тех.паспорта длится до 3-4 недель, а ускорение стоит недешево. Отсутствие данного документа может обернуться для покупателя очень невыгодными условиями, а нередко и риском не уложиться в назначенные банком сроки и вообще потерять шанс взять кредит. Поэтому стоит сразу спрашивать у продавцов, готов ли тех. паспорт, а при его отсутствии — согласны ли ускорить оформление за свой счет? И рассматривать, в первую очередь, те квартиры, у которых уже собран пакет основных документов для ипотечной сделки
Квартиры в свободной продажеСпециалисты рынка подразделяют продаваемые квартиры на свободные и альтернативные. В сделках по свободной продаже всего два участника — продавец и покупатель. Альтернативные варианты предусматривают продажу квартиры и одновременную покупку продавцом другого жилья в рамках одной сделки. Таких сделок на сегодняшний день большинство, и возможность участия в них кредитных денег давно уже стала нормой

Главное, что должен понимать покупатель, выбирая такую квартиру — альтернатива всегда подразумевает повышенную сложность сделок.

//www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Очень существенным фактором является возможность продавца успеть подобрать себе альтернативное жилье в сроки, необходимые покупателю.

Иными словами, если срок вашего одобрения кредита истекает через месяц, а на подбор альтернативы и подготовку сделки вашему продавцу понадобится не меньше полутора месяцев, такой вариант вам не подойдет.

Заметим, что альтернативы для покупателей по-своему привлекательны. Их стоимость, как правило, ниже, чем на свободные квартиры, и продавцы нередко более сговорчивы на скидки — понимая, что усложненная схема сделки нужна им, а не покупателям.

Взвешивать плюсы и минусы таких сделок необходимо максимально тщательно.

Если, к примеру, сделка предусматривает разъезд семьи на два дома и более, целесообразно договариваться об упрощении схемы, выдвигать требование о подборе продавцами альтернатив только из числа готовых к быстрой сделке, а при невозможности этого — от покупки лучше отказаться и рассмотреть другую из запасных вариантов, со схемой попроще.

Стоит помнить, что заявленная легкость предстоящего подбора альтернативных квартир почти всегда существует лишь в воображении продавцов.

Порядок оформления сделки

Договоры купли-продажи жилья оформляются в одной из двух форм — простой письменной и нотариальной.

Поэтому в процедурах проведения сделок есть определенная разница. Простая письменная удобнее, проще и проходит быстрее по времени.

Но нотариальная предусматривает максимально быстрые сроки регистрации и, к тому же, нередко она является единственно возможной формой.

По закону сделками с обязательным участием нотариата являются операции с собственностью несовершеннолетних граждан и владельцев долей, за исключением совместной собственности супругов.

Простая письменная форма:

Процедура ипотечной сделкиНачинается с оформления всех банковских документов, необходимых для получения кредита. Оформляется кредитный договор, страховка, залог, договор аренды банковской ячейки и прочие документы. Процедура сделки, в которой задействованы только наличные средства, аналогична во всех деталях, кроме связанных с оформлением кредита
Происходит подписание договора купли-продажи (ДКП)Желательно, чтобы экземпляры договора были заранее распечатаны в достаточном количестве копий, а с собой у кого-нибудь из участников был носитель с электронной версией договора на случай экстренного внесения исправлений
Осуществляется получение кредитных средств и закладка всей денежной суммы в депозитарную ячейкуЭто действие возможно только в присутствии продавца и покупателя и отсутствии всех остальных лиц, кроме сотрудника банка, в помещении депозитария.
Документы подаются в регистрационную палатуРегистрируется переход права собственности на имя покупателя и обременение в пользу банка на основании ипотеки в силу закона. Подать документы на регистрацию могут лично участники сделки, их доверенные лица или сотрудники банка — если банк предоставляет данную услугу. Срок регистрации — от 3 до 12 дней, в зависимости от формы сделки
В случае успешного прохождения регистрацииСтороны получают документы с соответствующими печатями Росреестра. Продавцу это дает право доступа к ячейке с деньгами, а покупателю — право принять квартиру во владение по акту приема-передачи в сроки, указанные в договоре купли-продажи


Процедура нотариальной формы во многом совпадает с простой письменной, однако существуют отличия, которые необходимо учитывать заранее:

Для оформления кредитного договораБанку в обязательном порядке необходим подписанный сторонами договор купли-продажи. В то время как нотариус может провести сделку с участием ипотечных средств только при наличии уже существующего номера кредитного договора. Поэтому стороны договариваются с данными инстанциями о способах оперативного обмена данными или проведения нотариальной сделки в помещении банка
Подачу и получение документов с регистрацииМожет выполнить нотариальная контора, если перечень ее услуг это предусматривает

: как правильно осмотреть недвижимость

Список необходимых документов

Перечень документов для проведения сделки может сильно различаться в зависимости от формы и схемы сделки, требований конкретного банка и ряда индивидуальных условий.

Ориентировочный список документов обычно выглядит со стороны продавца так: 

  1. Паспорта всех собственников.
  2. Оригиналы документов основания права (ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Тех. паспорт.
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Копия финансового лицевого счета.
  7. Справка об отсутствии задолженностей.
  8. Нотариальные документы, подтверждающие отсутствие иных правопретендентов (согласие супруга, заявление об отсутствии других наследников и др. — в зависимости от основания права собственности).

Со стороны покупателя — заемщика:

  1. Паспорта заемщика и созаемщиков.
  2. Заверенные копии трудовых книжек заемщика и созаемщиков.
  3. Документы о подтверждении доходов (справки 2-НДФЛ, справки по форме банка).
  4. Цветной экземпляр отчета об оценке объекта.
  5. Документы, подтверждающие состав семьи (свидетельства о браке и о рождении детей).

При проведении сделки, в которой задействованы только наличные средства покупателя, от него требуется только паспорт.

При покупке квартиры на имя другого лица необходима нотариальная доверенность на данные действия от его имени.

Приобретая жилье, важно учитывать все нюансы, как физические, так и юридические. Разные покупатели защищают себя по-разному.

Одни досконально выясняют все о возможных сложностях, рисках и способах их избежать. Другие благоразумно доверяют безопасность сделки профессионалам в надежных агентствах.

Третьи предпочитают застраховать свою сделку. Так или иначе, большинству покупателей удается избежать рисков и выгодно купить жилье — что подтверждает — при разумном и взвешенном подходе покупка квартиры обязательно будет удачной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: //realtyaudit.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

На что обратить внимание при покупке квартиры: подводные камни первичного и вторичного рынка

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Пожалуй, приобретение недвижимости можно отнести к самым рисковым сделкам. У многих на слуху обманы продавца или застройщика – люди вложили свои кровные деньги, а остались без всего – сделку могут признать недействительной или ничтожной, продавец решил не продавать квартиру, а аванс возвращать не желает. И первое, что просто необходимо – скрупулезность во всем, внимание и осторожность.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.

Потом нужно долго будет доказывать в суде, что вы об этом не знали, и передали средства аферисту, но дело сделано, и вернуть свое порой очень нелегко. Что следует предпринять и обезопасить себя?

  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.

Именно отсутствие несовершеннолетних собственников становится причиной признания сделки недействительной. Но начиная с 2001 года, включение  зарегистрированных детей стало обязательным. Так что обратите на это внимание.

  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке

  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много.

    Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:

  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках – риски покупателей

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Построит или нет застройщик дом – большой вопрос, кризис и нехватка средств на завершение строительства – это одна из основных причин лишиться своих денежных средств.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Приобретение жилья по переуступке прав требования

Этот вид сделки характерен для новостроек – многие заключают предварительные договоры с застройщиком для последующей продажи с явной выгодой для себя – ведь себестоимость котлована и почти готового жилья значительно отличается!

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Многие финансовые организации, оформившие с гражданином ипотечный кредит, устанавливают на нее залог до полной расплаты с банком.

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Итак, на что обратить внимание?

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.

И еще очень важный момент:  обратите внимание на дату оформления ипотеки. Начиная с 2007 года, Правительство разрешило использовать материнский капитал на приобретение жилья при рождении второго ребенка.

  • Если квартиру покупала супружеская пара, то для совершения сделки необходимо разрешение от второй половины. Порой квартиру продают с целью получения средств, не извещая о сделке супруга. Но если они в разводе, то они могут начать процесс раздела имущества в течение трех лет. Обратите внимание на эти обстоятельства, если желаете остаться с квартирой.

Пример договора можно посмотреть здесь.

И главное, не спешите отдавать свои деньги – обговорите условия передачи средств, и будет лучше, если арендовать банковскую ячейку, и продавец сможет получить средства только после оформления прав собственности на квартиру.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: //ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/podvodny-e-kamni-pri-pokupke-kvartiry.html

Вопрос Юристу
Добавить комментарий